绍兴写字楼市场发展：市场红火凸显供求矛盾

    一边是频频面市的大户型　一边是中小户型的需求日增 

　　如果说房地产是经济的晴雨表，那么写字楼就是房地产业的晴雨表。随着住宅禁商倒计时的不断跳动，我市写字楼市场的投资也日趋红火，今天投资柯北新县城，明天青睐迪荡新城，后天关注镜湖新区。有人说，地产投资的春天正在悄悄地转向写字楼。

　　按照国际惯例，写字楼市场的发展程度影响着当地的商务成本，而商务成本的上升又是经济增长强劲的体现。近年来，伴随着我市经济的快速发展，写字楼市场需求量上升为绍兴经济的发展补上了这不可或缺的一课。

    在走访中，据记者了解，由于我市写字楼市场的平均回报率稳定在10%左右，伴随着近年来写字楼市场的不断升温，如何"投身”写字楼已引起了不少投资性买家的极大关注。

　　住宅禁商：引发写字楼市场变局

　　曾几何时，因为相对便宜的房租和低廉的水电、物管费，无数处于创业初期的小公司如过江之鲫，纷纷"入驻”小区住宅，在里面办公、谈业务、接生意。与此成对应的是，我市的写字楼市场却始终不温不火，有的吃不饱，有的大面积空置，有的甚至步履艰难地等待"入不敷出”的日子早点熬过去。

    但这样煎熬的日子没有延续多长时间。2005年7月，随着《物权法》草案中"住宅禁商”的提出，全国各大城市陆续将"住宅禁商”提上议事日程，绍兴写字楼市场开始升温，销售也日趋火爆。

    在住宅小区经商的大门被关上后，未来新"出生”和重新寻找办公场地的中小公司，将为写字楼市场带来源源不断的需求。可以预见，不久的将来，高层公寓中买菜大妈与拎公文包小伙同坐一部电梯进出的情景也将逐渐减少。

　　市场需求：中小套型将成"抢手货”

    从发展趋势看，日后，写字楼有两种模式将成为主要开发方向：一种是凸显个性化、按企业要求设计，之后再将整层甚至整幢写字楼出售给对方的"量身定制型”，这类物业通常针对的是大中型企业总部；另一种是办公空间按统一硬件标准配置，空间分割较小，同时突出各项服务和配套的"标准化定制型”，主要针对的是中小企业。

    在采访中，我市有关房地产业内人士介绍，由于大企业本身就不宜在住宅内办公，因此"住宅禁商”对大企业没有什么影响，而中小企业在发展过程中，一直面临着不同阶段选择不同办公空间的问题。"住宅禁商”后，除新注册的公司，一部分原在住宅中办公的企业也会逐步向写字楼转移，这些企业最关注的是使用空间和成本预算，因此中小套型写字楼会成为他们的选择。

    楼盘主力供应面积在100～200平方米之间的写字楼，必将成日后市场的决战区。在采访中，据我市一些房产开发商介绍，"住宅禁商”政策的实施，把住宅小区这个以前最有力的竞争对手挡在了门外，纯写字楼特别是以中小套型为主的写字楼楼盘必将因此迎来新的市场机遇。

    发展现状：供求矛盾将日渐突出

    2000年以前，写字楼市场基本上都是以租赁为主，但从去年开始，情况开始发生了质的变化。尤其是在今年，与住宅市场的趋冷所不同的是，今年我市的写字楼市场继续着去年的热度，租金水平一路走高，销售上也是亮点频现。

    据一些开发商介绍，可能受到这两年住宅市场的启发，作为写字楼购买主体的广大中小型企业，也主动放弃了租赁市场进而选择投资购买写字楼。对此，业内人士指出，良好的发展势头下也应看到写字楼市场竞争将日趋激烈，对于设计与营销理念一直落后于住宅的写字楼来说，"个性特征”越来越成为投资者关注的热点。

    伴随着投资者对写字楼投资兴趣的不断提高，我市写字楼供求矛盾的现状也日益突出。在采访中，据记者了解，多数投资者基本都将写字楼投资目标锁定在中小户型上，尤其是那些地段优、品质高，面积分割在２００平方米以内的可售型甲级写字楼，在市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼需求更是旺盛。而与此成对应，我市一些开发商可能是受到厌小喜大的爱好，或者是对客户的个性需要缺乏了解，在开发过程中，写字楼面积普遍都较大，小户型极其稀少。

    一边是不断增长的写字楼小户型需求，一边是频频推出的整层或者是面积数百平方米的大户型，在目前我市的写字楼市场上，这种因信息不对称而造成的矛盾正在日益加剧。

    日后发展：个性化将不断走俏市场

    项目个性尚不突出，建筑材料类似，外墙多采用玻璃幕墙，光污染较严重。与住宅市场相比，一直以来，我市的写字楼一直处于配角地位。但近年来，民营企业队伍的不断发展壮大成就了写字楼的未来。

    "由于民企对自身企业形象的重视和不断提高，他们需要与自身品牌含金量相吻合的办公场所”，近日，市房地产协会卜秘书长在接受记者采访时表示，日后，本地快速成长型企业对甲级写字楼的需求将陡然增加。在甲级写字楼极大的市场需求面前，以柯北、迪荡新城等地段为代表的甲级写字楼如雨后春笋般迅速崛起，这些写字楼大多气派时尚，极大地满足外地品牌企业和本地快速成长型企业对办公条件的需求，从而也促动了绍兴写字楼市场的快速前行。

    为在市场竞争中拔得头筹，记者在采访时发现，在提倡环保的今天，一些开发商打出了"生态型”写字楼品牌，试图打造绿色办公环境，带动市场进入以环保为主题的新一轮角力。

    据浙江金昌集团副总裁潘亚敏介绍，所谓"绿色办公”，就是新一代"生态型”写字楼办公理念中相当关键的环节，在工作间隙眺望一望无际的绿色，闲暇时间漫步在林荫小道。优美的环境对于从事脑力劳动的人而言是舒缓工作压力、保持好心情的重要因素，亲近自然的环境往往能启发灵感，带动创意思维，这正是绿色办公、生态办公的概念。日后，金昌在迪荡新城开发的一些高档写字楼，将重点演绎这一概念。

    对此，我市有关业内人士指出，写字楼市场已形成档次划分和初步行业划分，而今后写字楼的个性化特征也将逐步显现，多元化和个性化发展特征更加明显，写字楼的功能定位也将进一步细分，个性化写字楼必将逐步成为市场热点。

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　　写字楼投资要点

    写字楼投资被专家称为个人投资者的新"金矿”，甚至有人预言写字楼投资市场将掀起新的个人投资热潮。那么，什么样的写字楼比较适合个人投资者呢？

    区位

　　房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。"第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。

    档次形象

　　个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象。

    品质

　　对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度，停车场的设计是否合理，物业建筑立面、建筑品质，大堂的品位和布置，电梯质量与配置状况，结构布局是否适用，采光通风是否良好等等。

    软性配套与物业管理

　　一流的硬件设施，只有匹配一流的软性配套，才能更加焕发光彩。在软性配套方面，着重看信息化配置和智能化配置。而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，关键是看该物管公司的服务是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。

    置业门槛和投资回报

　　置业门槛的高低决定了投入的大小，一般楼盘可通过银行按揭购买，只需首付，后续通过"以租养贷”的方式来供楼。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为"年收益*15年＝房产购买价”。若投资的物业年收益*15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

 

编辑：sx012

原标题：近年来，伴随着我市经济的快速发展，写字楼市场需求量上升为绍兴经济的发展补上了这不可或缺的一课。

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